Corporatie werkt nauw samen met ‘krakers’ in circulair sociaal woningbouwproject

Corporatie werkt nauw samen met ‘krakers’ in circulair sociaal woningbouwproject

Is het mogelijk om vrijwel uitsluitend met gebruikt materiaal een sociaal woningbouwproject met 19 wooneenheden, een buurthuis en een werkplaats te realiseren? Het is zeker niet eenvoudig, zo leert het project Boschgaard in Den Bosch. Maar het lijkt wel degelijk te gaan lukken.

Een pioniersproject op het gebied van duurzaam bouwen en zelfwerkzaamheid. Aan die typering op de website van en over Boschgaard is geen woord gelogen, blijkt uit het gesprek met toekomstig bewoner Jochem Kromhout, projectleider Jurgen Arts van woningcorporatie Zayaz en Mark Versteegden van bouwbedrijf Versteegden.

Dat pionieren begon eigenlijk al in 2005, het jaar waarin een groep mensen besloot om het dan al jaren leegstaande buurtcentrum te kraken. In 2015 wil Zayaz daar een einde aan maken, omdat het pand te onveilig zou zijn geworden maar ook omdat er plannen waren voor herontwikkeling. Reden voor de bewoners om het gesprek aan te gaan met de corporatie. Kromhout: “Want er gebeurden heel veel toffe dingen op het terrein. Het was een mooie mix van buurtactiviteiten, kunst, cultuur en ecologie. Echt een bruisende plek, waarvan wij vonden dat het zonde zou zijn om dat te laten verdwijnen.”

Eigenaarschap

Het gesprek kwam op het moment dat Zayaz net een nieuw koersplan had vastgesteld, waarin stond dat de woningcorporatie haar huurders meer eigenaarschap wilde geven over het wonen. Arts: “Boschgaard speelde daar slim op in en vroeg: laat ons dit doen. Daar was aanvankelijk de nodige weerstand tegen, maar al snel is het gaan kantelen. Want eigenlijk hadden we helemaal niet in de gaten wat er gebeurde op die plek en voor de wijk. Toen dat besef kwam en bleek dat de mensen van Boschgaard het gevraagde eigenaarschap echt serieus wilden invullen, zijn we 180 graden gedraaid en heeft Zayaz het project omarmd.”

Dat verklaart ook waarom voor een bijzondere constructie is gekozen. Zayaz is namelijk in hoofdzaak formeel eigenaar en financier. Ook levert Zayaz de nodige kennis en toetst zij onder andere of de plannen binnen wettelijke kaders passen. Maar het zijn de bewoners die het feitelijke eigenaarschap dragen en dus ook bepalen hoe het bouwproject concreet wordt ingevuld.

Duurzaamheid als kernwaarde

Bij de bouw van de geplande 19 sociale huurwoningen, de werkplaats en de verbouwing van het buurthuis staat duurzaamheid bovenaan de prioriteitenlijst. Maar liefst negen duurzame thema’s worden bediend, variërend van circulair en bouwbiologisch bouwen tot aandacht voor biodiversiteit, urban agriculture en multifunctioneel ruimtegebruik.

Kromhout: “Duurzaamheid is van meet af aan een kernwaarde geweest. Wij wilden op elk vlak de duurzaamste keuze maken die mogelijk is. De door ons gekozen architect, Superuse Studios, heeft daar heel goed bij geholpen.”

“Dit gaat tien stappen verder dan wat Zayaz onder duurzaamheid verstaat”, aldus Arts. “De bewoners maken gewoon scherpe keuzes, veel scherper dan wij zouden durven. Het is voor hun echt een kernwaarde. Wij op onze beurt hanteren dezelfde kaders en rendementseisen als altijd. Het was en is enorm puzzelen om daarbinnen alle duurzame doelstellingen gerealiseerd te krijgen.”

Circulaire oogstlijsten

Een van de meest ingrijpende doelstellingen is het streven om Boschgaard voor 90 procent met hergebruikte bouwmaterialen te realiseren. Om dat voor elkaar te krijgen zijn er zogeheten oogstlijsten opgesteld waarmee de bewoners stad en land afbellen en de benodigde spullen vervolgens ook weten te verzamelen. Bouwers en slopers worden opgeroepen zich te melden met materialen uit een sloopproject of verbouwing die een nuttige herbestemming kunnen krijgen. “Uiteraard hoeft dit niet gratis”, wordt erbij vermeld. “De aankoop van deze materialen is berekend in ons bouwbudget.”

“Iedere vrijdag hebben we oogstoverleg”, vertelt Mark Versteegden van bouwbedrijf Versteegden. “Dan komen alle materialen die in een week zijn geoogst voorbij, worden er ook meteen kosten aan verbonden en de tijd die nodig is om het te verwerken. Want niet alles is meteen gereed voor gebruik. Soms moeten we zelf ook iets aanpassen, maken of repareren. Maar het moet gezegd: tot nu toe lukt het om alles hergebruikt te vinden wat we nodig hebben. Daar sta ik echt van te kijken.”

Boschgaard wordt bijvoorbeeld gebouwd met balken uit het dak van een gesloopte basisschool in Den Bosch, dakspanten uit de voormalige bibliotheek in Sint-Michielsgestel, deuren uit een oude school in Den Haag en kozijnen uit het voormalig stadskantoor van Roosendaal.

Flexibel ontwerp

Het is vervolgens aan de architect om al die verschillende materialen in het gebouwontwerp in te passen. “Het ontwerp is flexibel”, aldus Kromhout. “Als de deuren wat breder zijn dan was ingetekend, past de architect de tekeningen gewoon aan. De dakspanten kwamen net nadat de plannen door de Welstandscommissie waren goedgekeurd. Het bleek alleen dat de hellingshoek 5 graden afweek van wat er op tekening stond.” Dat zou in een normaal project voldoende reden zijn geweest om de aanvraag af te wijzen. “Wij hebben de buren om akkoord gevraagd, zijn naar de gemeente en welstand gegaan en hebben het gewoon aangekaart. Met als resultaat dat we door konden gaan.”

Arts: “Doorgaans is het bouwproces van voor tot achter juridisch dichtgetimmerd. Maar Boschgaard heeft iedereen toch zover gekregen dat ze in beweging zijn gekomen. De betrokken afdelingen van de gemeente ‘s-Hertogenbosch werken nu volop mee om dit voor elkaar te krijgen.”

Bewoners bouwen mee

Diezelfde flexibiliteit wordt van de aannemer verlangd. Niet in de laatste plaats omdat de bewoners ook zelf willen meebouwen. Naast oogstlijsten worden er daarom ook werklijsten gehanteerd, waarop staat wie welke werkzaamheden op welk moment gaat verrichten. Indien nodig leidt de bouwer de mensen daartoe zelfs op.

“Het is hard werken en goed plannen om alles geregeld te krijgen”, erkent Versteegden. “Gelukkig kunnen we dat, omdat we altijd al met een omvangrijke flexibele schil werken. Maar dan nog moeten we de planning heel goed in de gaten houden. Ook omdat het oogsten en verwerken meer tijd in beslag neemt dan wanneer je met nieuw materiaal werkt.”

Kwaliteit van gebruikt materiaal

Het werken met gebruikt materiaal brengt ook andere complicaties met zich mee. “Je trekt als bouwer normaal gesproken veel verantwoordelijkheid naar je toe als het gaat om onderhoud en garanties. Als je met tweedehands materialen werkt wordt dat een stukje moeilijker. Wij gaan vaak uit van productgaranties van leveranciers en die komen nu te vervallen. Dus moet je afspreken wie die garanties op zich neemt. En je moet het als bouwer als uitdaging zien om zaken circulair in te kopen. Alleen als je over de risico’s en het rendement reële afspraken kunt maken met elkaar is dit een haalbare kaart.”

Nu dat is gelukt, is het voor Versteegden op papier een project zoals alle anderen. Maar zo voelt het zeker niet. “We investeren veel meer energie en tijd dan normaal. Dat begon al in het voortraject, want we hebben dit project in een competitie binnengehaald. Dan heb je al een voorgeschiedenis en geef je ook niet zo snel op. En we leren er ook heel veel van.”

Dat laatste geldt ook voor de mensen van Zayaz, weet Arts. “Mij persoonlijk doet dit project sowieso heel veel. Werken met Boschgaard is namelijk echt werken met de bewoners zelf. Zo’n directe relatie heb ik nog nooit gehad. Het was altijd een doelgroep op papier, nu zijn het mensen van vlees en bloed. Met een geheel eigen visie op hoe de dingen kunnen en moeten.”

Door hoepels springen

Kromhout op zijn beurt heeft vooral veel geleerd over de professionele bouwwereld. “Wanneer je als leek bij een bouwteam aan tafel zit, snap je heel goed waarom het soms gaat zoals het gaat. Al die bureaucratische hoepels waar doorheen gesprongen moet worden. Al dat gejongleer. En al die duurbetaalde adviesorganen die erbij betrokken zijn. Waarom moeten sommige dingen zoveel kosten en waarom moet je zoveel hordes overspringen om zaken te bereiken? Dat is volgens mij een grote belemmering voor mensen om in beweging te komen en dingen anders te doen. Want wie het gevoel heeft over een muur te moeten springen, begint er niet eens aan.”

Toch denkt Arts op zijn beurt dat dit vergaande project Zayaz helpt in het opschalen en versnellen van de verduurzamingsopgave. “Nu zitten we nog erg op het realiseren van Boschgaard en minder op het leren ervan. Maar dit project helpt ons straks wel degelijk om op het punt van duurzaamheid en circulariteit stappen te zetten. Zo bezien zou het pionieren van nu wel eens de standaard van morgen kunnen zijn.”

Projectin2fo

Met de bouw van Boschgaard is iets minder dan 4 miljoen euro gemoeid. De werkplaats is gebouwd in samenwerking met stichting Mas con Menos. In februari wordt begonnen met de bouw van de woningen. Deze worden volgens planning in het vierde kwartaal van 2022 opgeleverd.

Terug